Il laboratorio recuperato - work in progress





Oggi vi vogliamo parlare di un progetto di CAFElab in corso di definizione, il recupero di un laboratorio artigianale dismesso e la sua trasformazione in abitazione. [tweet this]
Il progetto è in fase di sviluppo e ci dà un'occasione per discutere delle possibilità che ci vengono offerte dalla normativa edilizia, probabilmente sconosciute ai più.

Il progetto

L'edifico oggetto d'intervento è stato un laboratorio artigianale stretto e lungo, ora in disuso e verrà trasformato in una casa dalla forma lineare, con ampie finestrature che si apriranno sul cortile antistante che sarà trasformato in giardino urbano con un patio in deck.

Le quinte verdi che saranno create in giardino avranno funzione di schermare le finestre e mantenere una certa privacy verso gli edifici vicini.
La zona giorno è molto ampia e comprende una cucina con isola, una zona pranzo e una zona TV-conversazione.
Il volume centrale dell'ingresso, il camino e gli arredi creano delle aree funzionali che dividono il living room.
Come nella maggioranza dei nostri progetti, abbiamo pensato di inserire un bagno che sia utilizzabile dagli eventuali ospiti senza dover accedere alle zone più intime della casa.
Un breve corridoio conduce ad una seconda stanza da letto e alla minisuite dedicata ai proprietari.

Il Piano Casa

In molte zone urbanizzate i Piani Regolatori (PRG) vietano la trasformazione di spazi commerciali o industriali per questioni di carico urbanistico.
Il Piano Casa Regione Lazio in questo caso ci aiuta: l'articolo 3-ter, comma 1, della legge regionale 21/2009, come modificata dalla L.R. 10/2011, richiede che l'edificio oggetto di intervento sia dismesso o inutilizzato.
Eventuali utilizzazioni improprie dell'edificio o di parti di esso, all'interno di un complesso unitario legittimamente realizzato, vanno equiparate a stati di inutilizzo, totale o parziale dello stesso, ad esclusione degli immobili oggetto di provvedimenti sanzionatori o di disciplina edilizia non annullati in via amministrativa o giurisdizionale.

Quindi applicando il Piano Casa ci viene concesso di recuperare un vecchio spazio industriale per destinarlo ad abitazioni, anche in una zona dove di norma il PRG non lo consente.
Con grande beneficio del vicinato, che vede risanato un elemento di degrado e ovviamente economico del proprietario che si troverà ad avere una (bella :)) casa in un'ottima zona di Roma a costo di costruzione.

Distacchi

I distacchi sono stati uno degli elementi delicati di progetto, per rispettare il D.M. 1444 del 1968 effettueremo una "demolizione e ricostruzione con mantenimento della stessa sagoma" questo ci consente di mantenere gli stessi distacchi esistenti e le nuove aperture avranno una distanza di almeno 10 mt dai fronti finestrati antistanti.
In più l'art 11 comma 1 D.Lgs. 115/2008 ci consente di adottare il rivestimento a cappotto per l'edificio senza doverci preoccupare dell'aumento di spessore delle murature,  infatti:
Nel caso di edifici di nuova costruzione il maggior spessore dei solai e tutti i maggiori volumi e superfici necessari ad ottenere una riduzione minima del 10 per cento dell'indice di prestazione energetica previsto dal dl n. 192/2005, e successive modificazioni non sono considerati nei computi per la determinazioni dei volumi (...) Nel rispetto dei predetti limiti è permesso derogare (...) a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nonché alle altezze massime degli edifici


la Demolizione e Ricostruzione

Come si vede dai disegni, l'edificio è addossato su 3 lati a un muro di confine, il nostro intervento prevede dunque la famigerata "demolizione e ricostruzione con mantenimento della stessa sagoma"
L'art. 877 del CC (costruzioni in aderenza)
Il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente
Ci consente di costruire in aderenza al muro di confine, ovviamente realizzeremo un nuovo muro che avrà tutte le caratteristiche di isolamento necessarie al benessere dei futuri abitanti.

Le agevolazioni fiscali

Il Decreto del Fare 69/2013 ha rivisto il concetto di ristrutturazione edilizia contenuto nel Dpr 380/2001 facendo venire meno il vincolo della sagoma, ovvero: le demolizioni e ricostruzioni non sono più considerate nuove costruzioni ma rientrano negli interventi di ristrutturazione e come tali possono godere delle agevolazioni fiscali del 50% e 65%


Ci auguriamo che il nostro progetto venga presto realizzato per mostrarvi il risultato finale!


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