Rogito e difformità catastali




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Dal 1 luglio 2010 è entrata in vigore la norma che impone la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito.
Il notaio deve verificare che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario, il quale deve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato.

La mancanza di queste dichiarazioni determina la nullità dell’atto, e dunque l’invalidità della compravendita o dell'atto relativo all’immobile
(art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52, introdotto dall’art. 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, come risultante dalla legge di conversione 30 luglio 2010, n. 122).



E' frequentissimo Può capitare che ci siano differenze fra la piantina catastale e la realtà, magari sono stati fatti dei vecchi lavori non denunciati o addirittura l'immobile è stato già acquistato così in passato.

L'Agenzia del Territorio

con la Circolare n. 2 del 9 luglio 2010, ha precisato che quando la planimetria catastale non riproduce fedelmente la situazione attuale dell'immobile, l'intestatario deve presentare, prima del rogito, una denuncia di variazione, allegando la planimetria aggiornata.

Questo sia che si tratti di una difformità originaria, cioè dovuta a un'errata rappresentazione nella planimetria depositata in precedenza, sia che derivi da modifiche eseguite successivamente, e non comunicate al catasto.
L'Agenzia del Territorio ha chiarito però che non assumono rilievo le variazioni di toponomastica (il nome delle vie e i numeri civici), i nomi dei confinanti e ogni altro elemento che non influisce sulla corretta determinazione della rendita.

Lievi modifiche interne

Questa precisazione (a pg 10) consente attestare la conformità della planimetria anche in presenza di lievi modifiche interne, come lo spostamento di una porta interna o di un tramezzo, che pur variando la superficie utile dei vani interessati non modificano il numero dei vani nè la loro funzionalità, e quindi NON comportano una variazione della rendita catastale, come ha chiarito l'Agenzia del Territorio.
Deve trattarsi, comunque, di modifiche veramente minime.


I vani catastali NON sono stanze!
Sul nostro glossario catastale una trattazione più approfondita



Negli altri casi sarà necessario incaricare un tecnico di sanare la situazione per allineare catastalmente l'immobile.




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